Comprendre la Taxe d’Acquisition en Israël : Guide pour Nouveaux Immigrants

La taxe d’acquisition (Mas Rehisha) est un impôt. Tout acquéreur immobilier en Israël doit le payer pour un usage d’habitation ou commerciale. Cet impôt est calculé en pourcentage du prix d’achat. Les nouveaux immigrants (olim hadashim) ont longtemps bénéficié de taux préférentiels pour encourager leur intégration. Cependant, avec la réforme récente, les modalités et les avantages fiscaux ont évolué. La réforme a été adoptée par la Commission des Finances de la Knesset le 29 juillet 2024. Elle est entrée en vigueur le 15 août 2024.

Qu’est-ce que la Taxe d’Acquisition ?

La taxe d’acquisition est une obligation fiscale calculée selon des barèmes progressifs et indexés chaque année. Ces taux varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que :

• La qualité du bien (résidence principale ou secondaire ou commerciale).
• Le statut de l’acquéreur (résident israélien, nouvel immigrant, investisseur étranger, etc.).
• La valeur du bien immobilier

Période d’éligibilité

Si l’appartement est acheté avant l’immigration en Israël :

• La réduction sera accordée à ceux qui immigrent en Israël dans l’année suivant l’achat de l’appartement.
• Les personnes qui achètent un appartement encore en construction seront également éligibles à la réduction. Cela est valable même si elles immigrent après un délai d’un an. À condition que l’immigration ait lieu dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date d’achat. De plus, qu’elles aient reçu un certificat d’immigration (teoudat oleh) dans l’année suivant l’achat de l’appartement.

Si l’appartement est acheté après l’immigration en Israël :

• La réduction peut être obtenue si l’achat est effectué dans un délai de 7 ans suivant l’immigration en Israël.
• Les périodes de service militaire obligatoire dans les Forces de défense israéliennes (Tsahal) ne comptent pas. Elles ne sont pas incluses dans le calcul des 7 ans. Le service national-civil n’est pas non plus inclus.

Le Régime Précédent pour les Nouveaux Immigrants

Selon les dispositions en vigueur avant la réforme du 15 août 2024 (pour les immigrants ayant fait leur aliyah avant cette date et ayant choisi de bénéficier de l’ancien régime), les règles fiscales prévoyaient :

• Pour un appartement utilisé exclusivement comme résidence ou combinant usage résidentiel et commercial :
  • Un taux réduit de 0,5 % sur la valeur jusqu’à 1,988,090 ILS.
  • Un taux de 5 % sur la valeur excédant ce montant.
• Pour un terrain à bâtir :
  • L’avantage fiscal s’applique pour un terrain libre d’une superficie maximale de 1 000 m². Sinon, il doit être conforme à la superficie minimale exigée pour la construction selon la réglementation locale.

Limitation de l’avantage :

Cet avantage fiscal est accordé une seule fois. Cela nécessite une planification rigoureuse. Il faut bien choisir le moment de l’achat et le type de bien pour maximiser son bénéfice.

Conditions pour bénéficier de l’avantage

1. Usage prévu du bien : L’avantage n’est applicable que si le bien est destiné à être utilisé comme résidence. Il peut également être utilisé pour une activité commerciale. Cette activité doit être exercée directement par l’immigrant ou par un proche.
2. Définition de « proche » selon la loi : La loi considère comme « proche » le conjoint, les parents, les enfants. Les frères et sœurs sont également inclus. Elle permet également la collaboration dans un projet commercial. Cela peut se faire avec un membre de la famille. Ceci est fait dans le cadre de cet avantage.
3. Utilisation effective du bien : Le bien doit être acquis avec l’intention d’être utilisé réellement. Il doit servir à des fins résidentielles ou commerciales. Il ne doit pas être acquis dans un but purement spéculatif ou d’investissement.
4. Limitation à une seule utilisation par catégorie : L’avantage fiscal est limité à une utilisation unique par catégorie. Cela s’applique à la résidence ou à l’activité commerciale. Par conséquent, une stratégie d’achat bien réfléchie est essentielle pour optimiser cet avantage.

Ce régime offrait un avantage conséquent pour les biens immobiliers modestes. Cependant, il devenait moins avantageux pour des acquisitions de valeur élevée. Cela était dû au passage rapide au taux de 5 %.

Les Changements Introduits par la Réforme de 2024

Dans le cadre des nouvelles facilités accordées aux nouveaux immigrants en Israël, une réforme a été introduite en 2024 pour modifier les tranches de la taxe d’acquisition  comme suit :

• Jusqu’à 1,978,000 ILS (valeur actualisée pour 2024) :

Exonération totale de la taxe d’acquisition.

• Pour la tranche entre 1,978,000 ILS et 6,055,070 ILS :

0,5 % de taxe d’acquisition.

• Au-delà de 6,055,070 ILS :

Le taux de taxe appliqué est identique à celui des résidents israéliens, à savoir 8% pour la tranche supérieure.

• Plafond de l’avantage :

Cette réduction ne s’applique qu’aux biens immobiliers d’une valeur maximale de 20 millions ILS.

Conditions Particulières pour les Acquisitions Avant l’Aliyah

Un nouvel immigrant qui achète un appartement « sur plan » (en cours de construction) dans l’année précédant son arrivée en Israël peut bénéficier de l’exonération fiscale, sous réserve de deux conditions cumulatives :

1. Délai d’entrée dans l’appartement : L’immigrant doit emménager dans l’appartement dans un délai de trois ans. Ce délai court à compter de la date d’achat.
2. Obtention d’un certificat d’immigration : L’immigrant doit recevoir son certificat d’immigration (teoudat oleh) du ministère de l’Aliyah et de l’Intégration. Cela doit se faire dans l’année suivant l’achat de l’appartement.

Particularité importante : Le temps de construction de l’appartement n’est pas inclus dans le délai réglementaire. Ce délai est d’un an après l’achat. Cela permet à l’immigrant de respecter les conditions tout en bénéficiant de l’avantage fiscal.

• Limitation de l’Avantage Fiscal

• L’exonération ou la réduction de taxe est accordée une seule fois à chaque nouvel immigrant. Il est donc crucial de planifier soigneusement l’achat pour maximiser cet avantage.
• L’exonération est applicable uniquement à un bien utilisé comme résidence principale. Elle s’applique aussi à des fins commerciales personnelles. Cela doit être fait conformément aux règles définies par la loi.

Cette réforme vise à rendre l’acquisition immobilière plus accessible aux nouveaux immigrants et à encourager leur installation durable en Israël. Toutefois, les critères et conditions sont complexes. Cela oblige à recourir à une assistance juridique. Toute erreur pourrait entraîner la perte de l’avantage fiscal.

Notre cabinet est à votre disposition pour vous guider dans vos démarches. Nous pouvons analyser votre situation. Nous optimisons vos droits en tant que nouvel immigrant en Israël.