Report du paiement de la taxe d’acquisition immobilière en Israël

La taxe d’acquisition (מס רכישה – Mas Rechisha) représente une part significative des frais d’acquisition et doit normalement être réglée dans un délai strict après la signature du contrat. Cependant, la législation israélienne prévoit plusieurs possibilités légales permettant aux acquéreurs de reporter ce paiement sous certaines conditions. Cet article présente les différentes options de report de paiement de la taxe d’acquisition, un aspect crucial à connaître pour optimiser votre investissement immobilier en Israël.

Les différentes possibilités de report prévues par la loi (article 51 de la loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières (1963))

1. Report jusqu’à la réception des clés

Cette option est particulièrement avantageuse pour les acquéreurs de biens en construction (VEFA). En effet, si la livraison du bien est prévue 18 ou 24 mois après la signature du contrat, l’acheteur peut légalement demander à ne payer la taxe d’acquisition qu’au moment de la réception des clés, ce qui lui permet de conserver ses liquidités pendant cette période.

2. Report jusqu’au paiement de 50% du prix d’achat

Cette disposition est particulièrement utile dans le cadre des transactions avec paiement échelonné. Si le contrat prévoit un paiement progressif, l’acheteur peut demander à ne régler la taxe qu’une fois qu’il aura versé la moitié du prix total au vendeur, ce qui peut représenter un délai considérable selon les modalités de paiement négociées.

3. Report jusqu’à l’obtention d’une procuration pour l’inscription au Cadastre

Dans certains cas, notamment lorsque le bien n’est pas encore enregistré au nom du vendeur, la procuration pour l’inscription au Cadastre peut n’être délivrée que plusieurs mois après la signature du contrat. Cette option permet donc de retarder légalement le paiement de la taxe jusqu’à cette étape cruciale de la transaction.

Cas particulier des nouveaux immigrants (Olim Hadashim)

Option de gel de la taxe pendant 24 mois

Pour les résidents étrangers envisageant de faire leur Alyah (immigration en Israël), la loi prévoit deux possibilités spécifiques :

1. Option de remboursement différentiel : L’acheteur peut payer la taxe au taux applicable aux résidents étrangers lors de l’acquisition, puis demander un remboursement du différentiel s’il obtient le statut de résident israélien dans les 24 mois suivant l’achat.
2. Option de gel de la taxe : L’acheteur peut demander un gel de la taxe d’acquisition pendant 24 mois, puis payer la taxe au taux applicable aux résidents israéliens s’il a effectué son Alyah dans ce délai.

Il est important de noter que cette seconde option comporte des risques : si l’acheteur ne fait pas son Alyah dans le délai imparti, il devra non seulement payer la taxe au taux plein applicable aux résidents étrangers, mais également des intérêts de retard. De plus, l’inscription du bien au registre foncier (Tabo) sera retardée jusqu’au paiement effectif de la taxe.

Procédure pour demander un report de paiement

Pour bénéficier d’un report de paiement de la taxe d’acquisition, l’acheteur doit suivre une procédure spécifique :

1. Déclaration de la transaction auprès de l’administration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat.
2. Demande explicite de report de paiement, en précisant le motif légal invoqué (réception des clés, paiement de 50% du prix, ou obtention de la procuration).
3. Fourniture des justificatifs nécessaires pour appuyer la demande.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier israélien pour cette démarche, afin de s’assurer que la demande est correctement formulée et que toutes les conditions légales sont respectées.

Conséquences financières du report de paiement

Bien que le report de paiement offre des avantages en termes de gestion de trésorerie, il comporte également certaines implications financières qu’il convient de prendre en compte :

1. Indexation du montant : La somme due au titre de la taxe d’acquisition est indexée sur l’inflation pendant toute la période de report.
2. Intérêts supplémentaires : En plus de l’indexation, un intérêt annuel de 4% est généralement appliqué sur le montant dû, bien que ce taux reste avantageux comparé aux taux d’intérêt bancaires pour un prêt équivalent.
3. Risque de pénalités en cas de non-respect des conditions du report.

Possibilités d’échelonnement du paiement

Outre le report, la loi israélienne prévoit également la possibilité de demander un échelonnement du paiement de la taxe d’acquisition. Cette option peut être particulièrement intéressante dans les cas suivants :

1. Difficultés financières temporaires : L’acheteur peut solliciter un étalement du paiement auprès de l’administration fiscale en justifiant de contraintes de trésorerie.
2. Achat sur plan avec livraison différée : Dans ce cas, un échelonnement peut être demandé pour aligner les paiements de la taxe sur le calendrier des versements au promoteur.

La demande d’échelonnement est soumise à l’approbation de l’administration fiscale, qui n’est pas tenue d’y accéder systématiquement. Les conditions d’échelonnement (nombre de versements, échéancier) sont déterminées au cas par cas.

Stratégies d’optimisation fiscale

Pour maximiser les avantages du report de paiement de la taxe d’acquisition, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

1. Négociation des échéances de paiement avec le vendeur pour retarder le franchissement du seuil des 50% du prix d’achat.
2. Combinaison avec d’autres avantages fiscaux disponibles pour certaines catégories d’acheteurs (nouveaux immigrants, primo-accédants).
3. Planification de l’Alyah en tenant compte des délais légaux pour bénéficier des taux réduits applicables aux résidents israéliens.

Il est essentiel de consulter un expert en fiscalité immobilière israélienne pour élaborer une stratégie adaptée à votre situation particulière.

En maîtrisant les dispositions légales relatives au report du paiement de la taxe d’acquisition, vous serez en mesure de planifier votre investissement immobilier en Israël de manière plus efficace, en préservant votre trésorerie et en optimisant votre situation fiscale globale.